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Famílias estão antecipando doações de imóveis a herdeiros na expectativa de pagar menos imposto na transferência de casas, apartamento e salas comerciais. O movimento ocorre em função de mudanças trazidas pela Reforma Tributária no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), conhecido como o imposto sobre a herança.
Desde janeiro, todos os Estados estão obrigados — ainda que sem prazo definido — a estabelecer uma alíquota progressiva de ITCMD, desde que as taxas não ultrapassem 8%. Na prática, quanto maior o valor do imóvel, maior a alíquota aplicada.
Hoje, por enquanto, cada Estado tem a própria metodologia. Em São Paulo, por exemplo, o ITCMD é fixo em 4%. Logo, imóveis de R$ 1 milhão ou de R$ 300 mil pagam a mesma alíquota. Com a mudança, pode ser possível que o imóvel mais caro tenha imposto maior. No Rio, por outro lado, o imposto já é progressivo e com teto de 8%.
Mesmo em imóveis de valores mais baixos, as novas regras poderão tornar mais caras as transferências das propriedades aos herdeiros. Além da progressividade da alíquota do ITCMD, o cálculo do imposto deverá ser feito pelo valor de mercado. Esse é o preço pelo qual o imóvel é avaliado no mercado. Antes da mudança, em alguns Estados o cálculo era feito pelo valor venal, fixado pelas prefeituras com base na localização e tamanho do terreno.
“A mudança de ‘valor venal’ para ‘valor de mercado’ tende a elevar a base: historicamente, o valor venal usado como referência — especialmente em SP — era frequentemente inferior ao preço real de mercado”, aponta João Henrique Gasparino, diretor executivo na consultoria tributária NimbusTax.
Quem definirá o valor de mercado será o próprio contribuinte, mas com fiscalização. O fisco poderá contestar a avaliação, caso o preço esteja muito abaixo do praticado em imóveis similares.
Para tentar fugir de um possível aumento da tributação, proprietários aceleraram os processos de herança. No ano passado, quando ainda se discutia a elevação do ITCMD, houve um pico histórico de escrituras públicas de doações de imóveis em vida, documentos feitos em cartório para formalizar a transferência gratuita de um bem para outra pessoa. É, na prática, uma ferramenta de antecipação do testamento e de redução dos bens sujeitos a inventário.
De acordo com dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB), entidade que representa os cartórios de notas no País, pelo menos 185 mil escrituras públicas de doações de imóveis foram registradas em 2025. O número representa uma alta de 6,5% em relação ao ano anterior e de quase 60% em relação a 2020.
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O Estado de SP, que tem o maior mercado imobiliário do País, teve um recorde da série histórica, com 83.136 escrituras públicas de doação de imóveis registradas em 2025. O número representa um crescimento de 54% perante 2020. Com isso, a arrecadação do ITCMD subiu 81% em cinco anos, indo de R$ 3,5 bilhões em 2020 para R$ 6,39 bilhões em 2025.
Fonte Estadão
