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Raz\u00f5es incluem mudan\u00e7as no cen\u00e1rio econ\u00f4mico e no comportamento, como a busca por im\u00f3veis mais centrais ap\u00f3s os momentos mais cr\u00edticos da pandemia de covid. Entenda O que explica alta do aluguel residencial acima da infla\u00e7\u00e3o e o que esperar em 2023
\nGetty Images via BBC
\nEm 2022, enquanto a infla\u00e7\u00e3o medida pelo \u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA) ficou em 5,8%, a alta do pre\u00e7o m\u00e9dio do aluguel residencial superou o \u00edndice em quase tr\u00eas vezes, chegando a 16,55%, o maior valor em 11 anos.
\nVeja como ficou o pre\u00e7o do aluguel em cada cidade
\nO dado \u00e9 do \u00edndice FipeZap , que considera valores de novos alugu\u00e9is em 25 cidades e \u00e9 calculado com base em an\u00fancios de domic\u00edlios desocupados \u2014 que podem ou n\u00e3o apontar o pre\u00e7o final que o inquilino pagar\u00e1 para morar ali, j\u00e1 que alguns locat\u00e1rios podem aceitar ofertas e baixar o valor para conseguir fechar neg\u00f3cio.
\nOutro \u00edndice, o IVAR (\u00cdndice de Varia\u00e7\u00e3o de Alugu\u00e9is Residenciais), calculado pela FGV com base em contratos de alugu\u00e9is j\u00e1 assinados, aponta uma m\u00e9dia menor, mas tamb\u00e9m acima da infla\u00e7\u00e3o: 8,25% na taxa acumulada em 12 meses.
\nAs raz\u00f5es para o aumento do aluguel acima da infla\u00e7\u00e3o incluem mudan\u00e7as no cen\u00e1rio econ\u00f4mico e no comportamento, como a busca por im\u00f3veis mais centrais ap\u00f3s os momentos mais cr\u00edticos da pandemia da covid-19. Entenda:
\n1. Reflexos de acordos feitos durante a pandemia
\n“Na fase mais aguda da pandemia, entre 2020 e 2021, muitos propriet\u00e1rios negociaram descontos no valor do aluguel com seus inquilinos que passavam por dificuldades financeiras geradas, por exemplo, pela perda de um emprego”, aponta Andr\u00e9 Braz, economista e pesquisador do FGV IBRE (Instituto Brasileiro de Economia).
\nSe durante meses os acordos foram uma forma de manter, para o propriet\u00e1rio, o im\u00f3vel ocupado, e para o locat\u00e1rio, uma forma de manter o pagamento do aluguel em dia, quando a economia se recuperou um pouco, foi hora de reaver as contas, segundo o economista.
\n“No ano passado, houve crescimento do PIB pr\u00f3ximo de 3%. Ent\u00e3o, nessa situa\u00e7\u00e3o, muitos propriet\u00e1rios que n\u00e3o haviam praticado um reajuste no valor do aluguel e at\u00e9 que haviam dado desconto, passaram a cobrar reajustes um pouco maiores do que aqueles que est\u00e3o no contrato. A partir disso, observamos o IVAR girando em torno de 9% \u2014 bem acima da infla\u00e7\u00e3o, de 5,8%, medida pelo IPCA”, complementa Braz.
\nO economista do QuintoAndar Vinicius Oike diz que “a reabertura da economia gerou uma recupera\u00e7\u00e3o mais forte do que o esperado, com a cria\u00e7\u00e3o de empregos. Isso reaqueceu, consequentemente, a demanda pelos alugu\u00e9is”.
\nEm 2022, o Brasil criou mais vagas de emprego formal do que encerrou – foi registrado um saldo positivo de 2,038 milh\u00f5es de postos com carteira assinada segundo o Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), do Minist\u00e9rio do Trabalho e Emprego. O saldo, no entanto, foi 26,6% menor do que o observado no ano anterior, que marcou a retomada da atividade ap\u00f3s o per\u00edodo mais agudo de impacto da pandemia de covid.
\n2. Procura por im\u00f3veis em regi\u00f5es centrais
\n“Junto com a reabertura da economia, a valoriza\u00e7\u00e3o das \u00e1reas mais centrais das cidades tamb\u00e9m volta a acontecer. Se durante a pandemia a busca era por espa\u00e7os maiores, saindo das capitais, em 2022 o movimento \u00e9 inverso. Muitas pessoas voltam a querer morar em regi\u00f5es que t\u00eam acessibilidade maior a servi\u00e7os, polos de emprego, centros de ensino, e com isso, h\u00e1 a valoriza\u00e7\u00e3o do aluguel”, explica Oike.
\nDe acordo com o economista, as pesquisas feitas pelo Quinto Andar, com foco em capitais brasileiras, mostram que h\u00e1 um aumento na demanda por apartamentos menores.
\n“Os apartamentos n\u00e3o ficam muito tempo dispon\u00edveis, mas o aumento do pre\u00e7o tamb\u00e9m levou a alguns ajustes nas buscas: h\u00e1 mais p\u00fablico para apartamentos menores. \u00c9 outro movimento interessante.”
\n3. Juros altos e menor interesse por financiamento
\nA alta da taxa Selic, que est\u00e1 em 13,75% ao ano desde agosto de 2022, diminui o ritmo de pessoas aderindo ao financiamento imobili\u00e1rio, segundo especialistas.
\n“Continuamos com o cen\u00e1rio de habita\u00e7\u00e3o que n\u00e3o \u00e9 favor\u00e1vel \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o. Quando temos taxa de juros muito baixa, vemos pessoas saindo do papel de locat\u00e1rios e se tornando propriet\u00e1rias \u2014 o que acontece agora \u00e9 justamente o contr\u00e1rio”, analisa Juliana Inhasz, economista e professora do Insper (Instituto de Ensino e Pesquisa), em S\u00e3o Paulo.
\n“Com a taxa de juros baixa, as pessoas se comprometiam com aquisi\u00e7\u00f5es, e assim, a oferta para alugar era muito grande e o pre\u00e7o ca\u00eda. A taxa de juros hoje \u00e9 alta e, em paralelo, temos o aumento do custo da constru\u00e7\u00e3o civil. Com isso, o custo para ter um im\u00f3vel, seja construir ou comprar pronto, \u00e9 muito alto. O aluguel acaba se tornando a forma mais interessante \u2014 ou a \u00fanica possibilidade \u2014 e a demanda por loca\u00e7\u00e3o pressiona a oferta, subindo os pre\u00e7os.”
\nExpectativas para infla\u00e7\u00e3o em 2023
\n“H\u00e1 uma tend\u00eancia, no curto prazo, de estabiliza\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o deste ano, que pelas previs\u00f5es se posiciona em patamar ligeiramente abaixo do que fechou o ano passado. Seguindo essa dire\u00e7\u00e3o, o IVAR [que aponta os pre\u00e7os dos alugu\u00e9is] tamb\u00e9m deve desacelerar, mas ainda acima da infla\u00e7\u00e3o m\u00e9dia”, explica Andr\u00e9 Braz.
\nA percep\u00e7\u00e3o, no entanto, como refor\u00e7a a professora Juliana Inhasz, pode mudar nos pr\u00f3ximos meses.
\n“No ano passado, tivemos v\u00e1rios eventos que alteraram os pre\u00e7os, principalmente relacionados a produ\u00e7\u00e3o de alimentos, que foi afetada pelo clima. Isso fez com que os pre\u00e7os subissem bastante e alterou o IGP-M.”
\nO IGP-M, \u00edndice frequentemente usado como indicador para reajuste em contratos de aluguel, leva em conta a infla\u00e7\u00e3o ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e constru\u00e7\u00e3o civil (INCC).
\nPara Inhasz, o cen\u00e1rio \u00e9 desafiador para quem depende de aluguel. “N\u00e3o estamos enxergando para 2023 uma queda da taxa de juros, que \u00e9 um fator importante para impulsionar a casa pr\u00f3pria. N\u00e3o \u00e9 o \u00fanico fator, mas \u00e9 importante, pois com a taxa baixa, as pessoas topam financiar. E tamb\u00e9m n\u00e3o estamos prevendo aumento de renda. Assim, habita\u00e7\u00f5es alugadas devem continuar altas ou serem pressionadas para cima.”
\nNesse cen\u00e1rio, o economista Vinicius Oike, do Quinto Andar, considera que uma das grandes tend\u00eancias do mercado imobili\u00e1rio para as capitais \u00e9 a ascens\u00e3o dos microapartamentos.
\nUma pesquisa in\u00e9dita feita com dados do Quinto Andar, Imovelweb e Wim\u00f3veis mostra que o pre\u00e7o \u00e9 o principal atrativo para essa busca. O valor de um microapartamento (considerado pelo estudo qualquer im\u00f3vel com menos de 30 metros quadrados) chega a custar, em m\u00e9dia, metade do valor de um apartamento de um quarto maior.
\n“S\u00e3o Paulo e Rio de Janeiro s\u00e3o cidades que se destacam para essa tend\u00eancia. Muitas v\u00e3o ser lan\u00e7adas e foram pensadas para o mercado de aluguel”, diz Oike.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"