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Conversa entre inquilino e propriet\u00e1rio \u00e9 t\u00e3o importante quanto o indexador previsto no contrato, segundo especialistas consultados pelo g1. Pre\u00e7o do aluguel: conhe\u00e7a os principais indicadores e saiba como negociar
\nPixabay
\nO \u00cdndice Geral de Pre\u00e7os \u2013 Mercado (IGP-M), principal indicador utilizado para o reajuste de alugu\u00e9is residenciais no Brasil, acumula alta de 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. Para quem precisa negociar o aluguel, conhecer este e outros \u00edndices do mercado \u00e9 um passo importante.
\n\u00c9 preciso, tamb\u00e9m, considerar um conjunto de fatores para essa negocia\u00e7\u00e3o \u2013 seja para renova\u00e7\u00e3o ou para um novo contrato. E o principal passo \u00e9 o di\u00e1logo, segundo especialistas consultados pelo g1. (Confira, mais abaixo, dicas de como negociar seu aluguel.)
\nA conversa entre inquilino e propriet\u00e1rio \u00e9 t\u00e3o importante quanto os indicadores. Prova disso foi o movimento de renegocia\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o ou at\u00e9 baixa nos pre\u00e7os dos alugu\u00e9is durante a fase mais aguda da pandemia, explica o coordenador do \u00cdndice de Pre\u00e7os do Instituto Brasileiro de Economia da FGV, Andr\u00e9 Braz.
\n\u201cMesmo com o IGP-M l\u00e1 nas alturas, a varia\u00e7\u00e3o m\u00e9dia dos alugu\u00e9is residenciais mostrou um n\u00famero negativo [naquele momento]. Ent\u00e3o, isso prova que houve negocia\u00e7\u00e3o entre inquilinos e propriet\u00e1rios. Muitos deixaram at\u00e9 de aumentar o aluguel e acordaram valores menores durante uma determinada fase\u201d, afirma.
\nJuros altos e aumento na procura pressionam valor dos alugu\u00e9is
\nEntenda os indicadores
\nPara medir o pre\u00e7o dos alugu\u00e9is no pico da pandemia, Braz cita o \u00cdndice de Varia\u00e7\u00e3o de Alugu\u00e9is Residenciais (Ivar), tamb\u00e9m publicado pela Funda\u00e7\u00e3o Getulio Vargas. O indicador foi lan\u00e7ado oficialmente em janeiro deste ano, com dados a partir de 2019.
\nDiferentemente do IGP-M, que usa pre\u00e7os ao consumidor, custo de mat\u00e9ria-prima, pre\u00e7os no atacado e insumos da constru\u00e7\u00e3o civil, o Ivar usa informa\u00e7\u00f5es obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locat\u00e1rios sob intermedia\u00e7\u00e3o de empresas administradoras de im\u00f3veis. O indicador mostra, portanto, a varia\u00e7\u00e3o real dos pre\u00e7os no setor.
\nCom os dados do Ivar, \u00e9 poss\u00edvel perceber que a alta nos pre\u00e7os dos alugu\u00e9is tem sido superior ao IGP-M, que ficou em 6,52% nos 12 meses encerrados em outubro. No mesmo per\u00edodo, o Ivar chegou a 11,56% \u2013 5,04 pontos percentuais acima do principal \u00edndice utilizado pelo mercado.
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\nO Ivar n\u00e3o \u00e9, no entanto, um indicador utilizado pelo setor imobili\u00e1rio. O \u00edndice, que considera contratos de aluguel em S\u00e3o Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, ainda busca espa\u00e7o. Por isso, o IGP-M e o pr\u00f3prio \u00cdndice de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo (IPCA) \u2013 atualmente em 7,17%, no acumulado em 12 meses at\u00e9 setembro \u2013 s\u00e3o os mais utilizados nos contratos.
\nO gr\u00e1fico abaixo mostra como os pre\u00e7os dos alugu\u00e9is se descolaram fortemente do IGP-M a partir de junho de 2020, per\u00edodo de intensifica\u00e7\u00e3o da pandemia. Ou seja, o IGP-M teve forte aumento, enquanto os pre\u00e7os dos alugu\u00e9is, em um movimento contr\u00e1rio, ca\u00edram.
\nSegundo o economista Andr\u00e9 Braz, isso \u00e9 reflexo da negocia\u00e7\u00e3o entre locador e locat\u00e1rio, que vai al\u00e9m do indexador estabelecido em contrato.
\n\u201cIndependentemente do \u00edndice citado, inquilinos e propriet\u00e1rios devem conversar sobre o percentual a ser empregado. Ele pode ser maior ou menor do que o indexador, a depender do acordo que ambos estabele\u00e7am no momento de renovar o aluguel\u201d, explica.
\nOs indicadores voltaram a ter taxas mais pr\u00f3ximas no in\u00edcio de 2022, com desacelera\u00e7\u00e3o do IGP-M e aumento do Ivar (dos alugu\u00e9is), refletindo o aquecimento do mercado e a alta na procura pela loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ap\u00f3s a fase mais aguda da pandemia.
\nDicas para negociar
\nO primeiro passo para negocia\u00e7\u00e3o \u00e9 ter conhecimento dos valores aplicados para alugu\u00e9is na regi\u00e3o do im\u00f3vel e, assim, evitar valores abusivos, orienta a advogada e vice-presidente da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da OAB-SP, Ang\u00e9lica Rodrigues de Oliveira.
\nAinda segundo a advogada, o aumento s\u00f3 pode ocorrer ap\u00f3s o encerramento do contrato ou no momento j\u00e1 estabelecido para reajuste contratual.
\n\u201cAssim, caso o propriet\u00e1rio solicite aumento do valor fora dessas situa\u00e7\u00f5es, com o contrato vigente e antes do prazo para reajuste, cabe reclama\u00e7\u00e3o junto ao judici\u00e1rio\u201d, complementa.
\nEla refor\u00e7a tamb\u00e9m que a negocia\u00e7\u00e3o do valor do aluguel \u00e9 livre. “A Lei do Inquilinato [8.245\/91] traz apenas que o aluguel n\u00e3o pode ser cobrado em moeda estrangeira nem vinculado sobre varia\u00e7\u00e3o cambial ou de sal\u00e1rio m\u00ednimo. H\u00e1 a possibilidade, caso o locador convencione um aluguel fora da realidade do mercado imobili\u00e1rio, de ajuizamento de A\u00e7\u00e3o Revisional de aluguel\u201d, diz.
\nConfira as principais dicas para negociar seu aluguel:
\nCompare o valor do seu aluguel com o de im\u00f3veis vizinhos
\nRe\u00fana documentos que comprovem sua redu\u00e7\u00e3o de renda, se for o caso
\nReforce que voc\u00ea \u00e9 um bom pagador e que cuida do im\u00f3vel
\nConverse com o propriet\u00e1rio sobre uma poss\u00edvel redu\u00e7\u00e3o do valor para pagamento adiantado
\nApresente ao propriet\u00e1rio outros \u00edndices para reajuste do aluguel
\nSugira um valor de aluguel justo, que voc\u00ea possa pagar em dia
\nMostre como pretende pagar o aluguel proposto em dia por, pelo menos, um ano
\nA advogada tamb\u00e9m explica que \u00e9 poss\u00edvel, no meio de um contrato j\u00e1 indexado pelo IGP-M, por exemplo, alter\u00e1-lo para outro indicador. \u201cEssa troca geralmente n\u00e3o \u00e9 comum, mas pode ocorrer, sendo necess\u00e1rio, caso o contrato ainda esteja vigente, um aditivo contratual para que a altera\u00e7\u00e3o seja realizada.\u201d
\nPara a professora de Finan\u00e7as da Funda\u00e7\u00e3o Armando Alvares Penteado (Faap) Virg\u00ednia Prestes, a situa\u00e7\u00e3o financeira do locador \u2013 anos sem aumento ou perda de emprego, por exemplo \u2013 pode ser um argumento contra o aumento do aluguel. Ela tamb\u00e9m orienta a observar o mercado.
\n\u201cSe a pessoa est\u00e1 em um im\u00f3vel alugado e outros semelhantes, no mesmo pr\u00e9dio, est\u00e3o mais baixos ou tiveram reajuste menor, isso tudo \u00e9 v\u00e1lido como par\u00e2metro para a negocia\u00e7\u00e3o\u201d, diz.
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\nOrganiza\u00e7\u00e3o financeira
\nVirg\u00ednia refor\u00e7a que o aluguel \u00e9 uma das principais despesas obrigat\u00f3rias fixas e, por isso, \u00e9 imprescind\u00edvel o controle financeiro. A dica \u00e9 organizar uma planilha de or\u00e7amento dom\u00e9stico, com despesas mensais e anuais.
\n\u201cSe for uma despesa anual, voc\u00ea vai dividir por 12 para entender como seria referente a cada m\u00eas. Na sequ\u00eancia, voc\u00ea divide essas despesas entre fixas e vari\u00e1veis, obrigat\u00f3rias e n\u00e3o obrigat\u00f3rias\u201d, explica.
\nPor ser, geralmente, a maior despesa \u2013 e obrigat\u00f3ria \u2013, o aluguel deve vir primeiro no controle financeiro. \u201cDepois, v\u00eam outras, como a conta de luz, que \u00e9 uma despesa obrigat\u00f3ria, por\u00e9m vari\u00e1vel \u2013 a fam\u00edlia pode diminuir, se for o caso.\u201d
\n\u201cAs demais despesas v\u00e3o sendo contabilizadas assim para que a fam\u00edlia consiga organizar o or\u00e7amento e ver onde pode cortar, o que d\u00e1 para fazer para melhorar\u201d, finaliza.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"